Trennung – Was passiert mit dem gemeinsamen Haus?

Trennung – Was passiert mit dem gemeinsamen Haus? – Die Trennung vom Partner ist oft schon emotional belastend genug. Kommt dann noch ein gemeinsames Haus ins Spiel, stehen viele vor der Frage: Wer darf im Haus bleiben? Wer zahlt den Kredit weiter? Muss das Haus verkauft werden? Und: Ist ein Notarvertrag notwendig? In diesem Beitrag erfahren Sie, was rechtlich gilt – und wie Sie Ihre Interessen am besten schützen.

1. Wem gehört das Haus?

Entscheidend ist zunächst, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Bei verheirateten Paaren oder auch bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften sind häufig beide Partner hälftig eingetragen – dann gehört das Haus beiden zur Hälfte, unabhängig davon, wer wie viel bezahlt hat.

Aber Achtung: Gehört das Haus nur einem Partner (z. B. weil dieser allein im Grundbuch steht), hat der andere in der Regel keinen rechtlichen Anspruch auf das Eigentum, auch wenn er bei der Finanzierung geholfen hat. Hier können stille Gesellschaften oder Ausgleichsansprüche relevant werden – lassen Sie das unbedingt anwaltlich prüfen.

2. Trennung – Was passiert mit dem gemeinsamen Haus?

a) Hausverkauf

Der einfachste Weg ist häufig der gemeinsame Verkauf des Hauses. Der Erlös wird entsprechend der Eigentumsverhältnisse aufgeteilt. Beachten Sie jedoch: Ein Verkauf kann schwierig werden, wenn das Haus noch finanziert ist.

b) Übernahme durch einen Partner

Möchte ein Partner im Haus bleiben, kann er den Anteil des anderen abkaufen. Dazu ist eine notarielle Eigentumsübertragung notwendig. Oft wird dabei auch eine Umschuldung fällig, wenn der übernehmende Partner den Kredit allein weiterführen soll.

Wichtig: Eine solche Übertragung kann steuerliche Folgen haben – insbesondere, wenn sie unentgeltlich oder unter Wert erfolgt. Dann kann das Finanzamt eine Schenkung annehmen, auf die Schenkungssteuer erhoben wird.

3. Schenkungssteuer: während der Ehe vs. nach der Scheidung

Während der Ehe gilt bei Schenkungen zwischen Ehepartnern ein hoher Freibetrag von 500.000 €. Wird also das Haus während der Ehe auf einen Partner übertragen, fällt in der Regel keine Schenkungssteuer an, solange der Wert unterhalb dieses Betrags liegt.

Nach der Scheidung hingegen sinkt der Freibetrag drastisch – dann gelten nur noch 20.000 € (wie unter Fremden). Eine unbedachte Übertragung nach der Trennung kann daher unerwartet hohe Steuerforderungen auslösen.

💡 Tipp: Eine Übertragung des Hauses sollte idealerweise noch während der Ehe vertraglich geregelt und umgesetzt werden. Wir beraten Sie hierzu umfassend.

4. Was ist, wenn das Haus noch finanziert ist?

Läuft ein Immobilienkredit, haften in der Regel beide Partner gesamtschuldnerisch gegenüber der Bank – egal, wer im Haus wohnt oder wer zahlt. Das bedeutet: Die Bank kann von beiden die vollständige Rückzahlung verlangen.

Bei Trennung ist es daher entscheidend, frühzeitig mit der Bank zu sprechen und eine klare vertragliche Regelung zu finden. Oft hilft nur eine Umschuldung oder ein notarieller Vertrag, um Klarheit und Rechtssicherheit zu schaffen.

5. Ist ein Notarvertrag notwendig?

Ein Notarvertrag ist notwendig, wenn Eigentumsanteile am Haus übertragen werden sollen, also zum Beispiel einer der Partner alleiniger Eigentümer werden will. Ohne notarielle Beurkundung ist eine solche Übertragung nicht wirksam.

Auch bei einer gemeinsamen Verkaufsabsicht oder bei Regelungen zur Nutzung des Hauses kann ein notarieller Vertrag sinnvoll sein, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

6. Trennung – Was passiert mit dem gemeinsamen Haus? – Unser Fazit: Frühzeitig rechtliche Beratung suchen!

Gerade bei Immobilien können sich rechtliche, finanzielle und steuerliche Fehler bei der Trennung über Jahre hinweg rächen. Ein Gespräch mit einem erfahrenen Rechtsanwalt schützt Sie vor bösen Überraschungen – insbesondere, wenn Kinder beteiligt sind, Schulden bestehen oder einer der Partner auf das Haus angewiesen ist.