Wenn es zu Mietrückständen kommt, stehen Vermietern verschiedene rechtliche Möglichkeiten offen, um die Wohnung zurückzuerlangen. In vielen Fällen wird zunächst eine fristlose Kündigung ausgesprochen. Diese tritt sofort in Kraft und gibt dem Mieter nur eine sehr kurze Frist, die Wohnung zu verlassen. Jedoch wird oft übersehen, dass eine fristlose Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter die Mietschulden innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig begleicht. Dies bedeutet, dass der Mieter unter bestimmten Bedingungen in der Wohnung bleiben kann.
Aber Achtung: Eine fristlose Kündigung ist nicht die einzige Option des Vermieters. In vielen Fällen wird neben der fristlosen auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen. Diese bleibt im Gegensatz zur fristlosen Kündigung bestehen, selbst wenn der Mieter die ausstehenden Beträge nachträglich zahlt. Eine ordentliche Kündigung bedeutet, dass der Vermieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet und die Wohnung zurückverlangen kann. Sollte der Mieter die Wohnung nicht räumen, hat der Vermieter das Recht, eine Räumungsklage anzustrengen. Diese wird in der Regel erfolgreich sein, da die ordentliche Kündigung auch nach Begleichung der Mietrückstände weiterhin Gültigkeit besitzt.
Fristlose vs. Ordentliche Kündigung: Was Sie wissen müssen
Die meisten Mieter gehen davon aus, dass mit der Begleichung der Mietschulden alle Probleme gelöst sind. Dies gilt jedoch nur für die fristlose Kündigung. Diese wird nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, wenn der Mieter die Mietrückstände spätestens zwei Monate nach Erhebung der Räumungsklage vollständig zahlt. Der Mieter darf in der Wohnung bleiben, und der Vermieter kann keine weitere fristlose Kündigung auf dieser Basis aussprechen.
Doch was viele Mieter nicht wissen: Die ordentliche Kündigung bleibt bestehen, selbst wenn die Mietschulden nachträglich beglichen werden. Dies liegt daran, dass eine ordentliche Kündigung weniger strengen Voraussetzungen unterliegt. Der Vermieter kann die Kündigung lediglich unter Einhaltung der Kündigungsfrist aussprechen, und selbst nach der Zahlung der Rückstände bleibt diese gültig. Damit ist der Vermieter berechtigt, eine Räumungsklage einzureichen, um die Rückgabe der Wohnung durchzusetzen.
Räumungsklage bei ordentlicher Kündigung
Eine Räumungsklage kommt meist dann zum Einsatz, wenn der Mieter trotz der ausgesprochenen Kündigung die Wohnung nicht freiwillig räumt. Dies kann sowohl nach einer fristlosen als auch nach einer ordentlichen Kündigung der Fall sein. Während bei der fristlosen Kündigung eine nachträgliche Zahlung der Mietrückstände die Klage unwirksam machen kann, hat sie bei einer ordentlichen Kündigung keine Auswirkungen auf den Kündigungsgrund. Der Vermieter hat in diesem Fall weiterhin das Recht, auf die Räumung zu bestehen.
Die Räumungsklage endet in der Regel mit einem Vollstreckungstitel, der dem Vermieter erlaubt, die Wohnung gerichtlich räumen zu lassen. Dies bedeutet für den Mieter, dass er die Wohnung verlassen muss, unabhängig davon, ob er die Mietschulden beglichen hat oder nicht. Eine Räumungsklage bei ordentlicher Kündigung ist daher eine ernsthafte Angelegenheit, die nicht ignoriert werden sollte.
Rechtzeitige Beratung hilft Konflikte vermeiden
Mietrückstände und die daraus resultierenden Kündigungen sind für beide Parteien belastend. Mieter sollten sich so früh wie möglich an professionelle Schuldnerberatungen wenden, um Wege aus der Schuldenfalle zu finden und eine Eskalation zu vermeiden. Rechtsanwaltskanzlei und Schuldnerberatung Brandt steht Ihnen hierbei zur Seite. Mit unserer jahrelangen Erfahrung im Mietrecht und in der Schuldnerberatung bieten wir Ihnen kompetente Unterstützung, wenn es um Räumungsklagen oder Mietschulden geht.
Haben Sie Fragen zur Schuldenbereinigung? Rufen Sie uns gerne unter 038203/74500 an für ein unverbindliches Informationsgespräch. Unsere kompetenten Ansprechpartner stehen Ihnen zur Seite. Alternativ können Sie uns auch über das Kontaktformular eine Nachricht senden, und wir rufen Sie zeitnah zurück. Wir weisen allerdings darauf hin, dass wird hier nur im Rahmen des Schuldenbereinigungsverfahrens tätig werden können. Andernfalls wenden Sie sich bitte an einen auf das Mietrecht spezialisierten Anwalt.
