0382 / 0374500

Zulässiger Rücktritt vom Kaufvertrag bei falscher Angabe des Baujahres

Das Oberlandesgericht Hamm, kurz OLG, hat mit Urteil vom 02.03.2017 zum Az: 22 U 82/16 entschieden, dass das Baujahr eines Hauses eine Beschaffenheitsvereinbarung in einem Kaufvertrag darstellt. Wird es falsch angegeben, so kann der Käufer des Hauses wegen eines Sachmangels vom Kaufvertrag zurücktreten. Im betreffenden Fall war das Haus 2 Jahre früher bezugsfertig hergestellt als im notariellen Kaufvertrag angeben. Dies rechtfertigt einen Rücktritt, so das OLG. Im Jahre 2013 erwarben die Käufer ein Hausgrundstück in Porta Westfalica zum Preis von 600.000,00 €. Im notariellen Kaufvertrag war vom Veräußerer angegeben worden, dass das Haus 1997 bereits hergestellt und bezugsfertig war. Dies stimmte nicht. Daher verlangten die Erwerber, sie waren auch im Übrigen von der Kaufsache enttäuscht, die Rückabwicklung des Kaufvertrages. Nach Ansicht des OLG stellt das Baujahr eines Hauses eine Beschaffenheitsvereinbarung gem. § 434 Abs. 1 S.1 BGB dar. Stimmt das Baujahr nicht, so ist das Grundstück mit einem Sachmangel behaftet. Denn das Haus war tatsächlich bereits Anfang des Jahres 1995 errichtet worden. Nach Ansicht des OLG durften sich die Erwerber darauf verlassen, dass das Haus dem technischen Stand des vereinbarten Baujahres entsprach. Die Abweichung von 2 Jahren stellt zudem keine unerhebliche Beeinträchtigung der Kaufsache dar. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das OLG darüber zu entscheiden hatte, dass das betreffende Haus 2 Jahre älter als vereinbart war. Die Sache ist ggfs. anders zu beurteilen, wenn das Haus jünger als vereinbart ist. Das höhere Alter des Hauses hat zudem Auswirkungen auf den Verkehrswert des Grundstückes. Diese Auswirkung auf den Verkehrswert überschreitet, so das Gericht, die Bagatellgrenze. Zudem muss sich der Veräußerer die arglistige Täuschung seines Vaters zurechnen lassen, da dieser das tatsächliche Alter des Hauses kannte und an den Kaufvertragsverhandlungen beteiligt war. Das OLG berücksichtigte auch weitere Umstände und Mängel. Denn das falsche Baujahr war nicht der einzige Mangel in der Sache. Bereits am Anfang der Kaufvertragsverhandlungen hatten sich die Parteien auf eine Reduzierung des Kaufpreises von 650.000,00 € auf 600.000,00 e geeinigt. Zudem verfügte das Haus nicht über die im notariellen Kaufvertrag angegebene Fußbodenheizung. Das Gericht führte aus, dass, wenn ein Käufer bestimmte Mängel zunächst akzeptiert und nicht als Anlass für eine Rückabwicklung des Kaufvertrages nimmt, so ist es dem Käufer nicht zuzumuten, wenn er Kenntnis von weiteren Mängeln erlangt, selbst wenn diese für sich genommen auch am Randes der Erheblichkeitsschwelle liegen, am Kaufvertrag festzuhalten. Das Maß ist sozusagen voll. Der Käufer kann Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen.