038203 / 74500

Reservierungsvereinbarung beim Immobilienkauf ist formbedürftig

Das Amtsgericht München hat mit Urteil vom 01.07.2016 zum Az: 191 C 28518/15 entschieden, dass eine Reservierungsvereinbarung für den Kauf einer Immobilie einer notariellen Beurkundung bedarf. Das Urteil ist rechtskräftig. Das AG hat das Urteil damit begründet, dass der Kaufvertrag über eine Immobilie und eine in diesem Zusammenhang geschlossene Reservierungsvereinbarung eine rechtliche Einheit bilden.

Im betreffenden Fall hatte der potentielle Erwerber, nämlich der Kläger, mit seiner Ehefrau eine Reservierungsvereinbarung mit einer Reservierungsgebühr von 3.000,00 € im Mai 2015 nach Verkaufsgesprächen unterschrieben. Angeboten war eine Einzimmerwohnung in München zu 141.000,00 €. In der Reservierungsvereinbarung stand folgendes: „Der Kaufpreis beträgt 140.740 Euro. Darüber hinaus ist vom Kläger bei Kaufvertragsabschluss eine Provision an die Firmen (…) Bauplanungs GmbH, Berlin, und (…) Immobilienbüro, Berlin, in Höhe von insgesamt 7,14% inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer, somit 10.049 Euro zu bezahlen. Dem Käufer ist bekannt, dass eine wirtschaftliche Verflechtung zwischen dem Verkäufer und der Firma (…) Bauplanungs GmbH besteht. (…) Sollte der notarielle Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, zwischen den Parteien nicht zustande kommen, so steht der Betrag entsprechend Ziff. 3 als pauschalierter Schadensersatz dem Verkäufer zu.“

Die Verhandlungen scheiterten. Zuvor hatte jedoch der Kläger und seine Ehefrau die Reservierungsgebühr von 3.000,00 € gezahlt. Der Eigentümer und Veräußerer erklärte die Verhandlungen über den endgültigen Kaufpreis für gescheitert. Auch lehnte er die Rückzahlung der Reservierungsgebühr iHv. 3.000,00 € ab.

Das AG München verurteilte den Veräußerer und Beklagten zur Zahlung von 3.000,00 €, da das Gericht die Reservierungsvereinbarung wegen Formnichtigkeit als unwirksam ansah. Nach Ansicht des AG München hätte diese Vereinbarung notariell beurkundet werden müssen. Denn für alle Grundstücksgeschäfte herrscht ein Formzwang, sie sind notariell zu beurkunden, andernfalls sind sie nichtig. Der Beurkundungszwang soll den Parteien die Bedeutung des Geschäfts deutlich machen und so vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen schützen, d.h. Warnfunktion. Zudem soll eine sachkundige Beratung der Parteien durch den Notar sichergestellt werden, d.h. Beratungsfunktion. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie und eine in diesem Zusammenhang geschlossene Reservierungsvereinbarung bilden nach Ansicht des Gerichtes eine rechtliche Einheit, da die Vereinbarung zum Zwecke eines späteren Kaufvertrages geschlossen wird.

Zudem ergibt sich der Formzwang auch aus der Höhe der Reservierungsgebühr. Denn das versprochene Entgelt lt. Vereinbarung von 10-15% der Provision übersteigt. In solchen Fällen ist auch eine Reservierungsvereinbarung notariell zu beurkunden. Der Formzwang gilt auch für einen Vertrag, mit dem über die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils ein mittelbarer Zwang ausgeübt werden soll, die Immobilie zu erwerben oder zu veräußern. Vorliegend macht die Reservierungsgebühr 29,7% der Maklerprovision aus. Die maßgeblichen Grenzwerte sind damit nach Ansicht des AG München weit überschritten. Durch das unterzeichnete Vertragsstrafeversprechen ist der Kläger mittelbar zum Kaufvertragsabschluss gedrängt worden.

Die Vereinbarung über die Reservierungsgebühr stellt außerdem eine unangemessene Benachteiligung des Klägers dar. Der Beklagte hat sich durch die Vereinbarung eine erfolgsunabhängige Vergütung gesichert. Dieser Leistung des Klägers stand kein gleichwertiges Äquivalent gegenüber, so das Gericht.

Erstellt von: Caroline Brandt | Kategorie(n): Kauf- und Werkvertragsrecht