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Maximal 4 Jahre Bindungsfrist eines Mieters

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 08.12.2010 zum AZ: VIII ZR 86/10 entschieden, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss einen Mieter höchstens 4 Jahre ab Vertragsbeginn binden darf.

Der Bundesgerichtshof hat dabei seine Rechtsprechung zur Höchstfrist eines Kündigungsausschlusses bei einem Staffelmietvertrag nach § 557a Absatz 3 BGB für die rechtliche Würdigung der Angemessenheit eines solchen formularmäßigen Ausschlusses eines Kündigungsrechtes herangezogen.

Im der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatten Mieter und Vermieter einen Mietvertrag mit Datum vom 27.06.2005 mit Wirkung ab 01.07.2005 geschlossen. Beide Parteien verzichteten wechselseitig für 4 Jahre ab Mietbeginn auf das Kündigungsrecht. Erst nach Ablauf dieser Frist sollte einen Kündigung mit den gesetzlichen Fristen möglich sein. Vor Ablauf der 4 Jahre kündigte der Mieter das Mietverhältnis zum 30.06.2009. Der Vermieter wies die Kündigung zurück. Das Amtsgericht bestätigte auf die Feststellungsklage des Mieters hin, dass das Mietverhältnis zum 30.02.2009 endet, das Landgericht gab der Berufung des Vermieters hingegen statt.

Die Revision des Mieters hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof sah die formularmäßige Regelung im Mietvertrag zum Kündigungsausschluss als unwirksam an. Nach Ansicht des Gerichts liegt eine gem. § 307 Absatz 1 BGB unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, wenn dieser gerechnet ab Beginn des Mietverhältnisses für mehr als 4 Jahre an den Mietvertrag gebunden ist. Gerechnet ab Beginn des Mietverhältnisses darf nach höchstrichterlicher Ansicht bis zum Zeitpunkt der erstmals möglichen Kündigung der Zeitraum von 4 Jahren nicht überschritten werden.

Da das Landgericht offengelassen hat, ob die streitgegenständliche Regelung formularmäßig oder individuell vereinbart wurde, hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.

Erstellt von: baumann | Kategorie(n): Mietrecht