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Modernisierungsmaßnahmen dulden

Der Käufer eines Grundstücks ist bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen der Verpflichtung des Mieters gegeben sind, Modernisierungsarbeiten zu dulden (§ 554 Abs. 2 und 2 BGB). Das BGB lege den Vermieter nicht darauf fest, das Recht zur Modernisierung der von ihm vermieteten Wohnungen stets selbst wahrzunehmen, erläuterte der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 13.02.2008. Vielmehr könne er auch einen Dritten dazu ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben (Az.: VIII ZR 105/07).

Ein Vermieter hatte sein Grundstück verkauft und die Käufer schriftlich ermächtigt, bereits vor ihrer Eintragung im Grundbuch sämtliche die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen, sowie entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Die Käufer kündigten den beklagten Mietern daraufhin Modernisierungsarbeiten in deren Wohnung an; dem traten die Beklagten entgegen. Das Amtsgericht hat die auf Duldung der beabsichtigten Modernisierungsarbeiten gerichtete Klage der Grundstückskäufer abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht die beklagten Mieter unter anderem verurteilt, den Umbau des Badezimmers unter Einbeziehung eines bis dahin als Abstellraum und Speisekammer genutzten Raums zur Schaffung einer separaten Toilette zu dulden. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Die Klage ist nach Auffassung des BGH zulässig. Die Kläger hätten als Grundstückskäufer ein berechtigtes Interesse daran, das dem Vermieter zustehende Recht zur Modernisierung der Mietsache mit dessen Zustimmung im eigenen Namen auszuüben.

Die beklagten Mieter seien zur Duldung der von den Klägern geplanten Umbaumaßnahmen verpflichtet. Die dafür entscheidende Frage, ob die Vergrößerung und Umgestaltung eines räumlichen Bereichs (hier des Sanitärbereichs) auf Kosten des Wegfalls eines anderen Raums (hier der Abstell- und Speisekammer) zu einer Verbesserung der Mietwohnung führt, kann laut BGH nicht generell, sondern nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls beantwortet werden. Diese Beurteilung obliege dem Tatrichter und sei revisionsrechtlich nur beschränkt nachprüfbar. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Wertung, dass die Schaffung einer separaten Toilette in der rund 136 Quadratmeter großen Vier-Zimmer-Wohnung auch unter Berücksichtigung des Wegfalls der Abstell- und Speisekammer als Wohnwertverbesserung einzustufen sei, erachteten die Richter des BGH für rechtsfehlerfrei und lebensnah.

Erstellt von: baumann | Kategorie(n): Sonstiges