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Klage gegen Abmahnung des Vermieters unzulässig

Der Bundesgerichtshof hat die Klage eines Mieters abgewiesen, der gegen eine von ihm als unberechtigt angesehene Abmahnung durch den Vermieter geklagt hatte. Er bestätigte damit die Vorinstanzen, die von der Unzulässigkeit der Klage ausgegangen waren. Der Mieter könne weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen, so der BGH in seinem Urteil vom 20.02.2008. Ein solcher Anspruch sei im Mietvertragsrecht nicht geregelt. Er lasse sich auch nicht aus anderen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs herleiten. Denn eine unberechtigte Abmahnung verletze den Mieter noch nicht in seinen Rechten (Az.: VIII ZR 139/07).

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Mit einem als Abmahnung bezeichneten Schreiben teilte die Beklagte ihm mit, dass sie eine Beschwerde über ihn wegen Ruhestörung, insbesondere durch ein überlaut eingestelltes Fernsehgerät, erhalten habe. Für den Fall einer erneuten Beschwerde drohte sie ihm die fristlose Kündigung des Mietvertrags an. Der Kläger machte geltend, dass die Abmahnung unberechtigt sei. Mit der Klage beantragt er, die Abmahnung zu «beseitigen», hilfsweise sie zu unterlassen; weiter hilfsweise begehrte er die Feststellung ihrer Unrechtmäßigkeit. Die Vorinstanzen haben die Klage als unzulässig abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.

Der BGH erläuterte, dass sich die Wirkungen einer Abmahnung darin erschöpften, dem Mieter ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Der Vermieter erlange dadurch für einen späteren Rechtsstreit keinen Beweisvorsprung. Vielmehr müsse er den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen, wenn der Mieter diese bestreite und es – etwa für die Frage der Berechtigung einer fristlosen Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten – auf die behauptete frühere Vertragsverletzung ankomme.

Die davon abweichende Beurteilung der Folgen einer fehlerhaften Abmahnung im Arbeitsrecht lasse sich auf das Mietvertragsrecht nicht übertragen, stellte der BGH klar. Im Arbeitsrecht werde dem Arbeitnehmer zwar ein Beseitigungsanspruch gegen eine zu Unrecht erteilte Abmahnung zugebilligt. Grundlage dessen sei jedoch eine sehr ausgeprägte Fürsorgepflicht des Arbeitgebers, die im Mietvertragsrecht – wenn überhaupt – jedenfalls nicht in einem annähernd vergleichbaren Maße bestehe.

Die hilfsweise erhobene Feststellungsklage erachtete der BGH für unzulässig, weil eine solche Klage nur die Feststellung eines Rechtsverhältnisses zum Gegenstand haben könne. Dem Kläger gehe es aber nicht darum, die mietvertragliche Zulässigkeit eines bestimmten Gebrauchs der Mietsache oder dessen Grenzen klären zu lassen. Vielmehr habe er mit seinem Feststellungsbegehren lediglich die Tatsache klären wollen, ob er die ihm angelastete Vertragsverletzung begangen habe oder nicht. Dies könne nicht Gegenstand einer Feststellungsklage sein.

Erstellt von: baumann | Kategorie(n): Mietrecht