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Abrechnung nach Abflussprinzip

Vermieter dürfen bei der Nebenkostenabrechnung nach dem so genannten Abflussprinzip verfahren, also auch solche Kosten abrechnen, mit denen sie selbst im Abrechnungszeitraum belastet werden. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.02.2008 hervor. Danach müssen Vermieter sich bei der Abrechnung nicht auf die Kosten beschränken, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen (Az.: VIII ZR 49/07).

Die Klägerin ist seit 1997 Mieterin einer Wohnung der Beklagten. Sie verlangt Erstattung ihrer Meinung nach zuviel gezahlter Nebenkostenvorauszahlungen für den Abrechnungszeitraum 2004. Die Parteien streiten um die Kosten der Wasserversorgung und des Abwassers. Während die Beklagte gegenüber den Mietern nach dem Kalenderjahr abrechnet, erhält sie ihrerseits jeweils im Sommer eine Abrechnung ihres Wasserversorgers, die sich ungefähr auf die vorangegangenen zwölf Monate bezieht. Die Beklagte rechnete gegenüber ihren Mietern für das Kalenderjahr 2004 diejenigen Kosten als Wasser- und Abwasserkosten ab, die sie im Jahr 2004 an den Wasserversorger gezahlt hat, nämlich die im Jahr 2004 fälligen Vorauszahlungen sowie eine Nachzahlung, die sie aufgrund der im Sommer 2004 erteilten Abrechnung zu leisten hatte. Die Klägerin meint, dass die Beklagte nur die Kosten des im Jahr 2004 tatsächlich verbrauchten Wassers beziehungsweise beseitigten Abwassers in Rechnung stellen dürfe. Das Berufungsgericht ist dem gefolgt und hat die Beklagte zur Rückzahlung eines Teilbetrags der Nebenkostenvorauszahlungen verurteilt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der beklagten Vermieterin hatte Erfolg.

Nach Auffassung des BGH durfte die Beklagte die von ihr im Jahr 2004 an den Wasserversorger geleisteten fälligen Zahlungen im Abrechnungszeitraum 2004 anteilig auf die Klägerin umlegen, auch wenn die Zahlungen zum Teil noch für den Wasserverbrauch und die Abwasserbeseitigung des Jahres 2003 bestimmt waren. Den hier maßgeblichen Vorschriften der §§ 556ff. BGB sei nicht zu entnehmen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Nebenkosten festlege. Nach der vom Berufungsgericht geforderten Abrechnungsweise hätte die Beklagte jeweils den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen oder schätzen und die Abrechnungen des Wasserversorgers auf die einzelnen Kalenderjahre aufteilen müssen. Der damit verbundene zusätzliche Aufwand sei für den Vermieter nicht zumutbar und werde von schutzwürdigen Interessen des Mieters nicht gefordert. Auch die von der Beklagten verwendete Abrechnungsmethode ermögliche grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem auf die Kosten abgestellt werde, mit denen der Vermieter vom Leistungsträger im Abrechnungszeitraum belastet werde.

Ob der Vermieter in besonders gelagerten Ausnahmefällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben ( § 242 BGB ) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedurfte im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Denn die Klägerin sei durchgängig Mieterin der Beklagten gewesen, so der BGH. Die grundsätzliche Zulässigkeit der Abrechnung von Nebenkosten nach dem Abflussprinzip hat der BGH auch in einem weiteren am 20.02.2008 verkündeten Urteil bejaht.

Erstellt von: baumann | Kategorie(n): Mietrecht