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Abrechnung der Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche bei fehlenden Wasserzählern der übrigen Mietwohnungen zulässig

Der Vermieter darf die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umlegen, wenn nicht alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet sind. Das entschied der für Wohnraummietrecht zuständige Achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 12.03.2008, Az.: VIII ZR 188/07).

Die Klägerin rechnete die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche der den Beklagten vermieteten Wohnung ab. Seit März 2003 sind – mit einer Ausnahme – alle Wohnungen des Gebäudes mit einem Wasserzähler ausgestattet, auch die Wohnung der Beklagten. In der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 legte die Vermieterin aber weiterhin die Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter um. Dabei ergab sich zu Lasten der Beklagten ein Betrag von 557,60 Euro. Die Beklagten machten geltend, dass die Klägerin wegen der vorhandenen Wasserzähler verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen; unter Berücksichtigung der von der Wasseruhr abgelesenen Werte ergebe sich ein Betrag von lediglich 227,47 Euro und dementsprechend ein Guthaben zu ihren Gunsten.

Die Klage der Vermieterin auf Zahlung eines ausstehenden Betrags war in den Vorinstanzen erfolgreich. Der Bundesgerichtshof hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten zurückgewiesen. Der BGH entschied zugunsten der Vermieterin, dass sie berechtigt war, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen.

Diesen Abrechnungsmaßstab sieht § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich vor, sofern die Parteien – wie hier – nichts anderes vereinbart haben und keine gesetzlichen Sonderregelungen bestehen. Zu einer Abrechnung nach dem erfassten Wasserverbrauch wäre die Klägerin nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nur verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet wären. Dies war aber hier nicht der Fall, wie der BGH betonte.

Bloße Zweifel der Mieter an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügten laut BGH nicht, um eine Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Die Karlsruher Richter hoben hervor, dass lediglich für besondere Ausnahmefälle der Gesetzgeber davon ausgehe, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel bestehen kann. Das setze voraus, dass es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt. Dieses Erfordernis war hier laut BGH aber nicht erfüllt.

Erstellt von: baumann | Kategorie(n): Mietrecht