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Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen ist unwirksam

Eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der «angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind», ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 05.03.2008 (Az.: VIII ZR 95/07) wegen Intransparenz gemäß § 307 I Satz 2 BGB unwirksam. Die Klausel sei schon deswegen nicht hinreichend klar und verständlich, weil ihr nicht entnommen werden könne, was unter einem «angelaufenen Renovierungsintervall» zu verstehen sei und wie das für die konkrete Berechnung der Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt werden solle.

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers. Über die Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag in § 8 Ziffer 2 folgende Formularbestimmung:

«Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen … auszuführen bzw. ausführen zu lassen… Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen… spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten… spätestens nach sieben Jahren zu tätigen.»

§ 12 Abs. 1 des Mietvertrags enthält eine Quotenabgeltungsklausel, die bestimmt:

«Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen – vgl. § 8 Ziff. 2 – befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle – vgl. § 8 Ziff. 2 – vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter.»

Der Kläger nimmt die Beklagten nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Kostenerstattung wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen in Anspruch.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers im ersten Berufungsverfahren mit der Begründung zurückgewiesen, dass die Klausel in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags eine starre Regelung für die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen enthalte, die den Mieter unangemessen benachteilige. Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hat der BGH im ersten Revisionsverfahren das Berufungsurteil aufhoben und den Rechtsstreit an das LG zurückverwiesen, weil die Regelung in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags keinen starren Fristenplan enthält und den Mieter nicht gemäß § 307 I Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt ). Im zweiten Berufungsverfahren hat das LG die Berufung erneut zurückgewiesen. Es hat die Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags – aus anderen Gründen – erneut für unwirksam gehalten. Darüber hinaus hat es auch die Quotenabgeltungsklausel in § 12 Abs. 1 des Mietvertrags als unwirksam erachtet. Die vom Berufungsgericht erneut zugelassene Revision des Klägers führte wiederum zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

Das LG durfte nach Feststellung des BGH einen Schadensersatzanspruch des Klägers wegen fälliger, aber von den Beklagten nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen nicht deshalb verneinen, weil es die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags erneut, wenn auch mit anderer Begründung, für unwirksam gehalten hat. Im ersten Revisionsverfahren habe der BGH entschieden, dass diese Klausel wirksam ist. Daran sei das LG gebunden. Gemäß § 563 II ZPO habe das Berufungsgericht die rechtliche Beurteilung, auf der die Aufhebung seines Urteils durch das Revisionsgericht unmittelbar beruhe, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

Im Ergebnis zutreffend habe das Berufungsgericht dagegen einen auf die Abgeltungsklausel in § 12 Abs. 1 des Mietvertrags gestützten Zahlungsanspruch des Vermieters verneint. Diese Klausel sei wegen Intransparenz gemäß § 307 I Satz 2 BGB unwirksam. Sie sei schon deswegen nicht hinreichend klar und verständlich, weil ihr nicht entnommen werden könne, was unter einem «angelaufenen Renovierungsintervall» zu verstehen ist und wie das für die konkrete Berechnung der Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt werden solle.

Entgegen der Auffassung der Revision sei die Abgeltungsklausel auch nicht deswegen unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes für das vorliegende Vertragsverhältnis als wirksam zu behandeln, weil der Senat in früheren Entscheidungen vergleichbare Abgeltungsklauseln als zulässig angesehen hat. Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, sei nach der Rechtsprechung des BGH im Allgemeinen kein Vertrauensschutz zuzubilligen. Das Risiko, dass eine zunächst unbeanstandet gebliebene Klausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen als unwirksam beurteilt werde, trage grundsätzlich der Verwender der Klausel. Ein Vertragspartner, der sich nicht mit der gesetzlichen Regelung begnüge und zur Erweiterung seiner Rechte den Weg der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wähle, werde in der Regel nicht dadurch in seinem schutzwürdigen Vertrauen beeinträchtigt, dass eine Klausel geraume Zeit unbeanstandet geblieben sei und erst nach Jahren gerichtlich für unwirksam erachtet werde.

Erstellt von: baumann | Kategorie(n): Mietrecht