038203 / 74500

Kein Zuschlag zur Miete bei wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel vom Vermieter zu tragenden Schönheitsreparaturen

Ein Vermieter ist nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält und der Vermieter aufgrund dessen selbst die Schönheitsreparaturen übernehmen muss. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09.07.2008 kann der Vermieter gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Einen darüber hinausgehenden Zuschlag sehe das Gesetz nicht vor (Az.: VIII ZR 181/07).

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Kläger. Der Formularmietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen «regelmäßig» innerhalb bestimmter Fristen auszuführen. Nach der Rechtsprechung des BGH sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, wenn sie dem Mieter eine Renovierungspflicht nach einem starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung auferlegen. Die Kläger, die die von ihnen verwendete Klausel demnach für unwirksam halten, boten dem Beklagten den Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung an, mit der die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anderweitig geregelt werden sollte. Da der Beklagte damit nicht einverstanden war, verlangten sie die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die von ihnen als Vermietern zu erbringenden Schönheitsreparaturen in Höhe von monatlich 0,71 Euro je Quadratmeter. Der Beklagte verweigerte die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um diesen Zuschlag.

Nach Auffassung des BGH ist der Vermieter nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen. Nach § 555 Abs. 1 Satz 1 BGB könne er lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Ein darüber hinausgehenden Zuschlag ließe sich nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen.

Die Kläger könnten die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen. Denn eine durch die Unwirksamkeit einer Vertragsklausel entstandene Lücke bedürfe nur dann der Vervollständigung, wenn dispositives Gesetzesrecht hierfür nicht zur Verfügung stehe und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen der Vertragsparteien Rechnung tragende Lösung biete. Dies liegt hier jedoch nicht vor.

Ebenso wenig könne die Forderung nach einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage gestützt werden, so der BGH. Das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln habe derjenige zu tragen, der derartige Klauseln verwende. Das bedeute hier, dass mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Kläger als Klauselverwender nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen hätten.

Erstellt von: baumann | Kategorie(n): Mietrecht